Как купить квартиру без посредников и без рисков?
Сэкономив от 50 до 300 тыс. рублей на агентах!
Как выбрать квартиру от застройщика по ДДУ?
И "не вляпаться" в долгострой!
Как исключить налоговые риски?
Чтобы потом об этом не пожалеть!

Самостоятельно
Плюсы:
✔ Бесплатный доступ к специализированным площадкам для продажи и покупки недвижимости!
✔ Понятный и простой алгоритм поиска нужного объекта недвижимости!
✔ Экономия денег на оплату услуг Агента (в среднем от 50 000 до 300 000 рублей)!
Минусы:
✔ Необходимо потратить личное время на поиск, звонки и просмотры.

Через Агента
Плюсы:
✔ Если Вы сильно ограничены во времени, то искать или продавать недвижимость лучше через Агента.
Минусы:
✔ Стоимость услуг Агента не менее 50 000 рублей.
✔ Обязательно озвучивайте все критерии поиска, в противном случае Агент будет искать не то что вам нужно, а то что ему "выгоднее", легче и быстрее Вам продать.
✔ Настоятельно рекомендуем Вам составить юридически грамотный договор, который будет учитывать Ваши интересы!

Выводы:
✔ Еще 10 лет назад услугами Агентов пользовались не менее 80% людей при покупке и продаже недвижимости! Это было оправдано ввиду отсутствия специализированных площадок в Интернете. Только у Агентств недвижимости были актуальные закрытые базы!
✔ Сейчас в избытке доступной информации для поиска в Интернете! Поэтому за последние 5 - 7 лет ситуация коренным образом изменилась - на сегодня не менее 40% людей решают вопрос покупки и продажи недвижимости - самостоятельно!

Для того, чтобы исключить все риски финансовых потерь после покупки вторичной недвижимости, необходимо собрать полную информацию:
✔ Проверка всех участников сделки на дееспособность, наличие долгов и признаков банкротства.
✔ Проверка истории перехода права собственности. Чем длиннее эта история, тем больше рисков, тем тщательнее нужно проверять.
✔ Проверка недвижимости на обременения (арест, аренда, залог) и ограничения.
✔ Проверка недвижимости - не подлежит ли выбранный объект сносу и не находится ли в аварийном состоянии.

Недостаточно просто собрать всю необходимую информацию - при большом желании это можно сделать самостоятельно!
Важно провести юридическую экспертизу полученной информации по участникам сделки и объекту недвижимости и проанализировать историю в рамках Законодательства и судебной практики, чтобы выявить и исключить все потенциальные риски!
Сделать это может только практикующий юрист!

Первичный рынок существенно отличается от вторичного рынка как алгоритмом поиска и выбора квартир, так и основаниями для их приобретения. Покупка новостройки - это участие покупателя, именуемого участником долевого строительства (ДДУ), в финансировании строительства многоквартирного дома застройщиком с оформлением права на получение в собственность квартиры после окончания строительства.
Плюсы:
✔ Получение нового жилья.
✔ Низкая цена - новостройки в среднем на 20-35% ниже стоимости "вторички".
✔ Рост цены после достройки в среднем на те же 20-35%.
✔ Отсутствие истории и "юридических рисков".
✔ Отсутствие ряда расходов, в частности на риелтора.
Минусы:
✔ Риск недостроя квартиры.
✔ Риск затягивания строительства квартиры.
✔ Невозможность сразу въехать в квартиру.
✔ Наличие дополнительных расходов
✔ Необходимость проведения дорогостоящего ремонта - квартиры, как правило, продаются без отделки.
✔ Не всегда комфортное месторасположение (удаленность квартиры от "старых" районов и центра города).
✔ Временное отсутствие инфраструктуры: очевидно, что вместе с новыми микрорайонами выстраивается и инфраструктура: магазины, садики, школы, но на это требуется время.

Выводы:
C учетом ряда законодательных изменений на рынке ДДУ, ситуации, когда деньги у дольщиков брали, но строительство дома прекращалось, существенно сократились. Но при этом нужно понимать, что риски недостроя, затягивания строительства и несоответствие качества строительным нормам и требованиям - никуда не делись.
Согласно Единому реестру проблемных объектов, в начале 2021 года зафиксировано 1092 застройщика (более 17 млн. кв.м), которые не выполнили свои обязательства
Для того, чтобы исключить и/или минимизировать последствия этих рисков, необходимо знать, как грамотно выполнить ряд последовательных действий:
✔ Проверить застройщика.
✔ Проверить объект недвижимости.
✔ Согласовать договор ДДУ с застройщиком, с учетом всех зон риска.
✔ Зарегистрировать договор в Росреестре.
✔ Приемка квартиры. Как это правильно сделать?!
✔ Оформление права собственности.

При выборе ипотечных программ, необходимо учитывать 5 ключевых моментов:
✔ В случае привлечения брокера или риелтора или в случае самостоятельного поиска и выбора программы, заемщику целесообразно знать параметры и требования, по которым следует оценивать и выбирать оптимальную ипотечную программу.
✔ При выборе квартиры самому заемщику следует оценить реальность цены жилья и тенденции на рынке недвижимости в отношении приобретаемого жилья, особенно оценить ликвидность объекта и возможность быстрой продажи в случае необходимости полного погашения долга.
✔ Недвижимость следует искать соответствующую требованиям банка, в противном случае если банк не одобрит объект, то Вы потеряете время и придется заново получать одобрение банка и искать жилье.
✔ Важный нюанс во взаимоотношениях с риелтором и продавцом, необходимо правильно оформлять условия договора и авансирования, т.к. процесс получения ипотечного кредита имеет определенные тонкости, которые обязательно нужно учитывать.
✔ Ипотечные иллюзии, или почему не стоит полностью полагаться на банк при проверке "юридической чистоты". На практике встречаются случаи, когда банки ошибаются при оценке рисков. В результате покупки такой плохо проверенной банком недвижимости, договор купли-продажи признается недействительным. Но при этом, обязанность по возврату кредита во всех этих случаях остается на заемщике до полного возврата кредита и начисленных процентов, даже если жилье уже не находится в собственности заемщика.

Выводы:
✔ Главное заблуждение многих заемщиков - обращаясь в банк за ипотечным кредитом, многие думают, что банк будет тщательно проверять недвижимость.
✔ Банк вам ничего не должен, это вы ему будете должны, когда возьмёте ипотеку. И банк вам выдал кредит, а недвижимость – это всего лишь элемент обеспечения кредита.
✔ Банк в любом случае не обязан быть поручителем за «юридическую чистоту» объектов, поэтому дальнейшие претензии к нему будут безосновательны.

Зачем вообще проводить налоговую экспертизу сделки?! - этот вопрос нам задают более 90% покупателей и продавцов недвижимости!

Отметим 3 важных момента:
✔ При покупке недвижимости законодательно закреплена возможность получения налогового вычета от Государства в размере до 650 000 рублей! Но для этого необходимо выполнить все условия и требования Налогового Законодательства при оформлении сделки! В противном случае Вы можете частично или полностью потерять возможность в получении этой суммы денег.
✔ При продаже недвижимости, владение которым составляет менее установленного законом срока, необходимо оплатить налог в размере 13% от дохода.
✔ Существует довольно много нюансов, которые следует знать и обязательно учитывать при сделках: с общей долевой собственностью, наследстве и дарении.

Выводы:
✔ Большинство риелторов, юристов и нотариусов не являются налоговыми экспертами и не углубляются в специфику Налогового кодекса. Тем самым непреднамеренно совершают ряд грубых ошибок при оформлении сделки и упускают законные возможности по снижению налогообложения при продаже (из практики людям довольно часто приходится необоснованно переплачивать налоги и тем самым терять деньги - от 200 тыс. до 1,0 млн. рублей), а также к частичной или полной потере налогового вычета в размере до 650 000 рублей при покупке.
✔ За более чем 10 летнюю практику нашим налоговым экспертам достаточно пришлось столкнуться с ошибками допущенными при оформлении сделок. Для Вас разместили один из свежих примеров, с которым вы можете ознакомиться здесь.
✔ Проведение налоговой экспертизы на ранней стадии сделки - это единственная возможность получить максимальную сумму налогового вычета при покупке и учесть все тонкости Налогового кодекса для законной оптимизации налогообложения при продаже!

Важные замечания:
✔ Истории, в которых кто-то теряет купленную квартиру, кажутся нелепыми и очевидными. И каждый думает: «Ну со мной-то такая ерунда точно не произойдет». Поэтому они тут же забываются, и вот уже снова мы обретаем уверенность, что в сделках с недвижимостью ничего страшного нет - достаточно лишь «скачать типовой договор из интернета».
✔ Немного официальной статистики: По данным РБК со ссылкой на исследование Финансового университета при правительстве России, которые провели исследование статистики МВД и судебной практики и выявили тревожную тенденцию – в течении последних пяти лет наблюдается рост числа преступлений на рынке недвижимости. Например, в 2020 году выросло число случаев похищения квартир. В 2019 году насчитывалось 7340 незаконных сделок, в то время, как только за первые полгода 2020 года было совершено 4129 преступлений — 56 процентов от показателя за 2019 год.

Выводы:
✔ Временами поражает беспечность, с которой люди относятся к сделке с недвижимостью. Недвижимость - это дорогостоящий актив, это не чашка кофе за 200 рублей, любые просчеты чреваты неблагоприятными последствиями. Поэтому только грамотно проработанный договор купли-продажи является гарантией исключения рисков.
✔ Главный принцип, который предлагаем помнить покупателю при формулировании условий договора и вообще схемы покупки, заключается в следующем. Не стоит надеяться только на добросовестность продавца и прописывание существенных условий. Лучший способ обеспечить добровольное исполнение продавцом условия договора (подать документы на регистрацию, передать квартиру, выписаться из квартиры) - это заинтересовать его сделать это. Следует прописать дополнительные условия, которые будут мотивировать продавца выполнять требуемые действия в привязке получения денег.

Цель покупателя в расчетах:
✔ Установить получение продавцом денег только после государственной регистрации перехода права собственности.
✔ Обеспечить выдачу расписки продавцом о получении денег.
✔ Обеспечить безопасность расчетов.

Что важно учесть при оплате и расчетах:
✔ Момент оплаты стоимости квартиры является существенным как для продавцов, так и для покупателей. Продавец обоснованно опасается расстаться с квартирой, не получив денег, покупатель, напротив, не спешит отдавать деньги до того, как станет собственником квартиры, обоснованно опасаясь рисков отказа в государственной регистрации перехода права собственности, а также мошенничества.
✔ Цена вопроса велика, поэтому следует позаботиться обо всех нюансах расчетов до подписания договора и передачи денег, и на переговоры идти с четко сформированной позицией по этому вопросу.

Чтобы стать собственником квартиры, недостаточно подписать договор купли-продажи и передать квартиру. Покупатель становится полноправным собственником квартиры с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Именно данный этап является завершающим этапом покупки, оканчивающимся получением выписки из ЕГРН.

Отказ в государственной регистрации - это всегда следствие неустранения замечаний, найденных при приостановлении государственной регистрации.

Поэтому важно:
✔ Провести полную проверку "юридической чистоты", до подачи документов на государственную регистрацию, чтобы в том числе, не допустить приостановления государственной регистрации.
✔ Во всех случаях следует обеспечивать оплату стоимости квартиры только после государственной регистрации перехода права собственности на покупателя. Передача денег и квартиры до государственной регистрации рискованны.

Компенсация от Государства!
1 января 2020 года вступила в силу статья 68.1, внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Согласно им, добросовестный приобретатель имеет право на компенсацию за утраченную недвижимость в размере кадастровой стоимости или в размере причиненного ущерба. Раньше гарантированная сумма компенсации была не более одного миллиона рублей. Согласно Закону, добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со ст. 302 ГК РФ, имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения.

Что важно знать?!
✔ Некоторые агентства недвижимости предлагает "сделку с гарантией". Т. е. агентство недвижимости выдает сертификат, некое "гарантийное письмо", в котором прописано, что при утрате права собственности агентство гарантирует возврат денег. При этом сертификат стоит отдельных денег - не менее 1% от цены квартиры. Заказывать такой сертификат или нет - решать Вам, но нужно понимать, что страхование для агентства не является профильной деятельностью со всеми вытекающими недоработками при оценке рисков.
✔ Некоторые юридические компании предлагают услуги по сопровождению сделки с гарантией от 5 до 20 лет! Возникает логический вопрос, а где в случае чего будут эти юристы через 5 лет? Где гарантии, что данные юридические компании не прекратят свою деятельность? К кому в этом случае потом предъявлять требования? В чем заключается эта Гарантия? Какие обязательства и ответственность несет эта юридическая компания? Нужно очень внимательно изучать договор!
✔ Некоторые недобросовестные риелторы обнадеживают своих клиентов, что теперь с вступлением Закона в силу, даже если и есть риски при сделке с недвижимостью, то Государство эти риски, в случае их возникновения - компенсирует!
Да Закон вступил в силу! Но, для того, чтобы в случае возникновения подобных рисков, получить компенсацию от Государства, Вам потребуется обратиться в суд, тщательно собрать доказательства о том, что Вы новый собственник – добросовестный приобретатель, а не самозванец! И как Вы понимаете, чтобы доказать свою правоту – абсолютно ВСЕ этапы сделки необходимо оформить должным образом!

Выводы:
С введением механизма получения компенсации за утраченную недвижимость от Государства, покупатель получил реальный инструмент защиты, который зависит только от того, какие он предпринял действия и шаги, чтобы исключить риски на каждом этапе сделки и предотвратить утрату недвижимости, тем самым доказав свою добросовестность!

Что нужно обязательно запомнить?!
Любая "малейшая" ошибка при заполнении и подаче налоговой декларации 3-НДФЛ на получение налогового вычета приводит к отказу Налоговой Инспекции! C 2020 году число отказов Налоговой Инспекцией в получении вычета по формальным признакам увеличилось в несколько раз!

Какие ошибки совершают при получении налогового вычета:
✔ Ошибки экспериментов и некомпетентности. Некоторые думают, что заполнить и подать декларацию 3 НДФЛ - это очень легко! Поэтому начитавшись информации в Интернете пытаются решить этот вопрос самостоятельно. В более чем 90% слачаях такие эксперименты заканчиваются неправильным заполнением данных и неверным расчетом суммы выплат.
✔ Ошибки при подаче деклараций за 2 - 3 года, которые часто допускают неопытные специалисты, когда неправильно распределяют суммы налогового вычета по годам.
✔ Технические ошибки, в личном кабинете налогоплательщика, вследсвии неправельных действий при заполнении.
✔ Неверный анализ ситуации на право налогового вычета, который включает в себя юридическую проработку вопроса по конкретному объекту недвижимости в рамках Налогового Законодательства РФ.
✔ Необоснованные потери, достаточно часто встречающаяся ситуация, когда люди на ровном месте теряют 3-й год подачи на вычет, из-за того что откладывают решение этого вопроса.

К чему приводят ошибки:
✔ К частичному, либо полному отказу Налоговой Инспекцией, в получении налогового вычета.
✔ К увеличению сроков получения вычета.
✔ К необоснованным затратам на решение вопросов.

Что нужно знать тем, кто хочет искать жилье через риелтора:
В Интернете достаточно жалоб на риелторов, в которых отмечают неадекватное поведение, "ничегонеделание", отключение в нужный момент телефона, неявки на просмотры, сговор с другой стороной процесса, обман и введение в заблуждение, лишь бы быстрее получить комиссию. Многие покупатели и продавцы после завершения сделок жалуются, что не понимают, за что риелторы берут так дорого?!
Покупатель не может определить профессионала в этой области, поскольку сам с данной деятельностью незнаком. Поэтому если не хотите потерять или переплатить деньги, будет целесообразно разобраться в вопросе выстраивания взаимодействия с риелтором, чтобы избежать риски!

Что дадут Вам инструкции и рекомендации?!
✔ Помощь в выборе риелтора и оценке качества его услуг по 10 ключевым параметрам!
✔ Возможность распознать скрытые комиссии!
✔ Важные детали, которые обязательно нужно включить в договор с риелтором!
✔ Правила взаимодействия с риелтором, которые позволят своевременно выявить и избежать случаи мошенничества и недобросовестных действий!

Что нужно знать:
Получить ипотечный кредит можно 3-мя способами: самостоятельно, обратившись в банк, через ипотечного брокера или же через риелтора.
В первом случае для самостоятельного получения кредита потребуется разобраться во всех тонкостях, в противном случае придется бегать по банкам, тратить время на сбор и подготовку документов и получать отказы из-за нелепых ошибок.
Во втором и третьем случае потребуется заплатить от 1% до 5% от суммы выданного кредита. Но нужно понимать, что цель брокера, как и риелтора в этом вопросе - получить свою комиссию от суммы выданного кредита и дальнейшее ваше взаимодействие с банком их мало волнует. Поэтому если не хотите в будущем столкнуться с неприятными сюрпризами, вам придется понять по каким параметрам оценивать надежность банка и какие основные условия должны быть отражены в кредитном договоре.

Что дадут Вам инструкции и рекомендации?!
✔ Возможность оценки ипотечных программ по 17 параметрам!
✔ Дополнительные параметры оценки банка!
✔ Требования банка к заемщику! Критические моменты, которые банк точно не одобрит!
✔ Основные требования банка к объекту недвижимости!
✔ На какие условия в кредитном договоре необходимо обратить внимание и почему?!

Что нужно знать:
С одной стороны есть очевидные плюсы при покупке новостройки в отличии от вторички, с другой стороны есть и очевидные минусы, к которым нужно быть готовым и понимать как на эти минусы реагировать!
2 ключевые проблемы, с которыми очень часто приходится сталкиваться дольщикам - это затягивание строительства и существенные недостатки (дефекты), которые допускают застройщики во время строительства.
Последующие устранения недостатков может обойтись дольщику в дополнительные 100 000 - 400 000 рублей.

Что дадут Вам инструкции и рекомендации?!
✔ Инструменты для проверки застройщика и объекта недвижимости!
✔ На что обратить внимание в договоре (ДДУ) с застройщиком, чтобы исключить и/или минимизировать риски!
✔ Как избежать "уловки" от застройщика! Правила приемки квартиры!
✔ Пошаговые действия при затягивании сроков строительства!
✔ Как выявлять дефекты при приемке?! Как их правильно зафиксировать?! И что требовать от застройщика?!

Что нужно знать:
Для того чтобы понять достаточно ли провести стандартную проверку юридической чистоты или же потребуется углубленный анализ объекта недвижимости, нужно знать ключевые нормы и требования законодательства.
Сложности и особенности "альтернативных" сделок, с которыми приходится считаться, так как не менее 70% всех сделок на вторичном рынке - "альтернативные".
На этапе подготовки соглашения об авансе, договора купли-продажи, договора аренды банковской ячейки и подачи документов на государственную регистрацию, необходимо соблюдать базовые принципы, обеспечивающие интересы покупателя и продавца.

Что дадут Вам инструкции и рекомендации?!
✔ Понимание о том, как проводится проверка юридической чистоты - последовательность действий?!
✔ Какие данные и документы нужно собрать и проанализировать на предмет выявления рисков?!
✔ Понимание о том, по каким требуется углубленный юридический анализ, а по каким достаточно стандартной проверки?!
✔ Пошаговый план действий при альтернативных сделках!
✔ Базовые принципы последовательности действий при подготовке договоров, оплате и при государственной регистрации!

Что нужно знать:
Некоторые думают, что заполнить и подать декларацию 3 НДФЛ - это очень легко! Поэтому начитавшись информации в Интернете пытаются решить этот вопрос самостоятельно. В более чем 90% случаях такие эксперименты заканчиваются неправильным заполнением данных и неверным расчетом суммы выплат. Что приводит к частичному, либо полному отказу Налоговой Инспекцией, в получении налогового вычета. К увеличению сроков получения вычета. К необоснованным затратам на решение вопросов.
Важная деталь! С 2021 года можно получить налоговый вычет БЕЗ ЗАПОЛНЕНИЯ декларации 3 НДФЛ - но это относится только к тем, кто купил квартиру в ИПОТЕКУ, начиная с 2020года! Все остальные должны подавать 3 НДФЛ!
Еще один важный момент, для тех ,кто купил жилье в Ипотеку - важно провести анализ документов, чтобы правильно рассчитать сумму вычета и обязательно держать этот вопрос на контроле! Нельзя отдавать этот вопрос на откуп налоговым инспекторам! Так как в Налоговом кодексе есть нюансы, которые инспектора могут трактовать по своему, что в итоге может привести к частичному урезанию суммы вычета.

Что дадут Вам инструкции и рекомендации?!
✔ Подробный список документов на получение налогового вычета!
✔ Подробная инструкция по заполнению декларации 3 НДФЛ!
✔ Пошаговая инструкция для подачи декларации 3 НДФЛ в Налоговую инспекцию!
✔ Инструкция по регистрации электронной подписи в Личном кабинете в налоговой инспекции!